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Peut on reduire son I.S.F en utilisant une S.C.I ?
( Mis en ligne le 27-09-2007 )
Une Décote toujours bienvenue
Le recours à une SCI ne permet pas réellement d'échapper à l'ISF car les associés de la SCI restent imposables à due concurrence de la valeur des parts qu’ils détiennent. L'administration fiscale admet, cependant, que la valeur d'un ou de plusieurs biens détenus par l'intermédiaire d'une SCI peut faire l'objet d'une décote d'au moins 10 %, les immeubles étant alors plus difficiles à vendre. (dans le même ordre d'idée, les immeubles en cours de location subissent une décote de 20%).
un avantage négligeable et contre nature
La possibilité sur option(irrévocable) ou en cas d'activité commerciale d'opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) bien que contre nature pour une société civile permet une imposition des loyers au niveau de la société et non plus au niveau de chaque associé. Ainsi, l’associé peut mieux gérer son niveau de revenus pour bénéficier éventuellement du plafonnement de l’ISF ou du bouclier fiscal, par exemple si la société s’abstient de distribuer des dividendes.
De l'intérêt du prêt in fine
Au titre du passif, les emprunts afférents à des biens non professionnels sont déductibles à hauteur du capital restant dû au 1er janvier de l'année d'imposition, augmenté des intérêts échus (arrivés à échéance) et non payés, et des intérêts courus qui - également- n'ont pas été payés au 1er janvier. Dans tous les cas, les intérêts qui se rapportent à une période décomptée à partir du 1er janvier de l'année d'imposition ne sont pas déductibles.
Le capital étant remboursé à la fin dans le cas d'un prêt in fine, le bien n'entre pas dans l'assiette de l'imposition à l'ISF.
Apport des biens à une société commerciale ou une SCI ayant une activité commerciale
Les parts d'une société de personnes non soumise à l'impôt sur les sociétés (SNC, EURL, sociétés en participation…) sont exonérées d'ISF si leur propriétaire exerce dans cette société son activité professionnelle principale.
Concernant les parts ou actions de sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés, l'exonération est soumise à des conditions particulières tenant à la fonction exercée et à la détention d'un % de titres dans le capital de la société.
Pour que ces parts et actions soient qualifiées de biens professionnels exonérés d'ISF, toutes les conditions suivantes doivent être remplies :
les biens soient utilisés dans le cadre d'une profession industrielle, commerciale, artisanale ou libérale
l'activité professionnelle soit exercée par le propriétaire des biens, son conjoint, son partenaire lié par un PACS ou son concubin
l'activité soit la profession principale du redevable ou de son conjoint, concubin ou partenaire pacsé
les biens soient nécessaires à l'exercice de cette profession
le propriétaire des titres ou un membre de son foyer (au sens de l'I.S.F) doit exercer des fonctions de dirigeant (président, directeur général, directeur général délégué, président du conseil de surveillance, membre du directoire d'une SA ; gérant d'une SARL ou d'une société en commandite par actions, associé en nom d'une société de personnes). Et la rémunération de cette fonction doit représenter plus de la moitié de ses revenus professionnels.
le dirigeant doit détenir au moins 25 % du capital de la société.
Pour apprécier ces 25 %, prenez en compte les titres détenus par le foyer (au sens de l'I.S.F) mais aussi ceux détenus par le groupe familial (parents, frères et sœurs…) ou par l'intermédiaire d'une société interposée.
Si le seuil des 25 % n'est pas atteint, les titres détenus par le dirigeant peuvent être considérés comme professionnels s'ils représentent plus de 50 % de la valeur brute de son patrimoine.
A noter : les gérants et associés visés à l’article 62 du code général des impôts (gérant majoritaire statutaire de S.A.R.L soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), gérant commandité de S.A, associés de sociétés soumises à l’IS) ne sont pas concernés par le seuil de 25%.
Le meilleur statut : Loueur meublé professionnel
Les locaux d'habitation loués meublés, ils sont considérés comme bien professionnels donc exonérés d'ISF si, en tant que propriétaire, vous remplissez les conditions suivantes :
être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel
réaliser plus de 23 000 euros de recettes annuelles dans le cadre de cette activité
retirer de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels du foyer soumis à l'impôt sur le revenu
Les conditions d'exonération des parts et actions dépendent de la forme de la société. Mais dans tous les cas, la société doit avoir une activité industrielle, commerciale, agricole, artisanale ou libérale.
Article publié avec l'aimable autorisation du Cabinet Actif Patrimoine
© DEFISC MAG 2006 - 2007
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